공사대금 미수금이 생기면 순서는 네 단계입니다. ① 계약서·기성확인서·세금계산서로 받을 금액을 증명할 자료를 묶고, ② 내용증명으로 지급을 요구하고, ③ 법원에 지급명령을 신청하고(상대가 2주 안에 이의하지 않으면 확정판결과 같은 효력), ④ 그래도 안 되면 가압류·소송으로 갑니다. 하도급 공사면 그 전에 발주자에게 ‘직접 지급’을 요청할 수 있고요. 시간이 핵심인데, 공사대금 채권은 소멸시효가 3년밖에 안 됩니다(민법 제163조 제3호).
“준공 끝난 지 반년인데 잔금을 안 줘요. 전화하면 다음 주, 다음 주.” 상담하다 보면 채널 얘기보다 이 얘기가 먼저 나오는 사장님이 있더라고요. 이 글은 법률 해설이 아니라 지금 당장 어떤 순서로 움직일지 정리한 실무 순서표입니다. 금액이 크거나 상대가 버티면 변호사·법무사 상담이 우선이고, 아래 조문은 2026년 9월 기준 현행 법령을 확인한 것입니다.
공사대금 미수금, 왜 빨리 움직여야 하나요?
일반 민사채권은 소멸시효가 10년, 사업자 간 상사채권은 5년인데 ‘도급받은 자의 공사에 관한 채권’은 그보다 짧은 3년입니다(민법 제163조 제3호). 잔금 약정일로부터 3년이 지나면 받을 권리 자체가 사라질 수 있어요. 전화나 문자로 “돈 주세요” 한 것은 ‘최고’인데, 최고는 6개월 안에 지급명령·소송·가압류로 이어지지 않으면 시효 중단 효력이 없습니다(민법 제174조). 독촉 전화를 3년 내내 해도 시효는 그대로 흐른다는 뜻이에요. 시효를 확실히 끊는 건 지급명령·소송·가압류이고, 상대가 “다음 달에 주겠다”고 서면으로 인정한 ‘승인’도 중단 사유가 됩니다(민법 제168조).
1단계. 받을 돈이 얼마인지 증명할 자료부터 묶으세요
미수금 상담에서 가장 많이 막히는 지점이 금액 증명입니다. “구두로 추가 공사 3,000만 원 더 하기로 했다”는 상대가 부인하면 끝이거든요. 현장별로 한 폴더에 모아두세요.
- 계약서·견적서 — 도급 금액, 기성·잔금 약정일. 계약서가 없으면 견적서에 서명한 것, “이 견적대로 진행하시죠”라는 카톡 답도 증거가 됩니다.
- 기성확인서·준공확인서 — 없으면 날짜 정보가 남은 공정별 현장 사진과 상대에게 보낸 진행 보고 카톡.
- 세금계산서·거래명세서 — 발급했으면 공급시기와 금액이 그대로 증거. 미수금이 있어도 발급해야 하는 이유는 건설업 부가세 신고 시 현장 사장님이 자주 놓치는 것에 정리했습니다.
- 추가·변경 공사 동의 기록 — 자재 변경, 면적 증가는 문자 한 줄이라도 상대 동의가 남아 있어야 청구할 수 있어요.
- 입금 내역 — 이미 받은 금액을 빼고 남은 금액을 정확히 산출합니다.
2단계. 내용증명은 어떻게 보내나요?
내용증명 자체에 강제력은 없습니다. 그래도 먼저 보내는 이유는 “언제까지 얼마를 달라”고 요구한 날짜가 공식 기록으로 남고, 상대가 무시하면 다음 단계에서 그 태도가 자료가 되기 때문이에요. 우체국에서 같은 내용 3부를 보내면 되고, 담을 내용은 네 가지입니다.
- 공사명·현장 주소·계약일
- 도급 금액, 기수령 금액, 미지급 잔액
- 지급 기한(보통 발송일로부터 7~14일)
- 기한 내 미지급 시 지급명령·가압류 등 법적 절차를 진행한다는 문구
3단계. 하도급 공사라면 직접 지급 요청이 먼저입니다
원도급사(원사업자)한테 받을 돈이면 쓸 수 있는 카드가 더 많습니다. 법이 지급기한을 정해놨거든요.
- 원사업자는 목적물 인수일부터 60일 이내에 하도급대금을 지급해야 합니다(하도급거래 공정화에 관한 법률 제13조 제1항). 발주자에게 준공금·기성금을 받았으면 받은 날부터 15일 이내에 해당 부분을 줘야 하고요(같은 조 제3항, 건설산업기본법 제34조 제1항).
- 60일을 넘기면 초과 기간에 공정거래위원회 고시 이율 연 15.5%의 지연이자가 붙습니다(하도급법 제13조 제8항, 「선급금 등 지연지급 시의 지연이율 고시」).
- 원사업자가 하도급대금을 2회분 이상 안 줬거나 지급정지·파산·등록취소 상태면, 발주자에게 직접 지급을 요청할 수 있고 발주자는 시공한 부분만큼 직접 지급해야 합니다(하도급법 제14조 제1항, 건설산업기본법 제35조 제2항).
직접 지급 요청은 발주자에게 내용증명으로 보내고, 시공 부분 확인이 필요하면 원사업자는 지체 없이 협조할 의무가 있습니다(하도급법 제14조 제5항). 원사업자가 버티면 한국공정거래조정원 하도급분쟁조정협의회(하도급법 제24조)나 국토교통부 건설분쟁 조정위원회(건설산업기본법 제69조)에 조정을 신청하는 길도 있어요.
4단계. 지급명령은 얼마나 걸리고, 소송과 뭐가 다른가요?
공사대금처럼 ‘얼마를 달라’는 금전 청구는 지급명령(독촉절차)을 쓸 수 있습니다(민사소송법 제462조). 법원에 서류만 내면 재판 없이 상대에게 지급명령이 송달되고, 상대가 송달받은 날부터 2주 안에 이의신청을 하지 않으면 확정판결과 같은 효력이 생깁니다(민사소송법 제470조·제474조). 확정되면 그걸로 통장·부동산 강제집행이 가능하고요.
상대가 2주 안에 이의하면 일반 소송으로 넘어갑니다. 미수금이 3,000만 원 이하면 소액사건이라 절차가 단순하고 기간도 짧습니다(소액사건심판규칙 제1조의2). 주소를 몰라 송달이 안 되는 상대에게는 지급명령을 쓸 수 없어서(공시송달 불가) 바로 소송으로 갑니다.
| 단계 | 수단 | 핵심 기한·조건 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 1 | 증빙 정리 | 계약서·기성확인서·세금계산서·추가공사 동의 기록 | — |
| 2 | 내용증명 | 6개월 내 재판상 청구 없으면 시효 중단 효력 없음 | 민법 제174조 |
| 3 | 직접 지급 요청(하도급) | 2회분 이상 미지급·파산 등 → 발주자 직접 지급 | 하도급법 제14조, 건산법 제35조 |
| 4 | 지급명령 | 이의 없이 2주 경과 → 확정판결 효력 | 민사소송법 제470조·제474조 |
| 5 | 가압류·소송 | 3,000만 원 이하는 소액사건 | 민사집행법 제276조, 소액사건심판규칙 제1조의2 |
| 전체 | 소멸시효 | 공사 채권 3년 | 민법 제163조 제3호 |
5단계. 가압류와 유치권은 언제 쓰나요?
가압류는 판결 전에 상대 재산(통장·부동산·차량·매출채권)을 묶어두는 절차입니다(민사집행법 제276조). 상대가 재산을 빼돌릴 우려가 있어야 하고(같은 법 제277조), 법원이 담보를 요구할 수 있어요. 근거 없이 걸면 손해배상 책임이 생길 수 있으니 전문가와 같이 판단하세요.
유치권은 ‘그 건물에 관해 생긴 채권’이 있고 ‘건물을 점유’하고 있을 때 대금을 받을 때까지 넘겨주지 않을 권리입니다(민법 제320조). 준공하고 열쇠를 넘긴 뒤에는 점유가 없어 성립하지 않고, 점유를 강제로 다시 가져오면 불법 점유라 인정되지 않아요(같은 조 제2항). 잔금 못 받은 상태에서 인도 요구가 오면 열쇠를 넘기기 전에 상담부터 받으세요.
못 받은 공사대금, 부가세는 어떻게 되나요?
돈을 못 받았어도 공급시기가 지나면 매출세액은 신고·납부해야 합니다. 대신 상대 파산·강제집행 등으로 대손이 확정되면 그 부가세만큼 매출세액에서 빼는 ‘대손세액공제’가 있어요(부가가치세법 제45조). 이때 내용증명·지급명령·집행 불능 기록이 그대로 증빙이 됩니다.
미수금이 줄어드는 구조는 ‘문의가 많아서 계약을 고르는 상태’입니다
유튜브 대행사 블로그에서 미수금 얘기를 하는 이유가 있습니다. 미수금이 반복되는 업체의 공통점은 일감이 부족해서 조건 나쁜 계약도 받는다는 거예요. 반대로 문의가 쌓이면 사장님이 계약을 고릅니다. 계약금 30%, 기성 2회 같은 조건을 먼저 제시하고 안 맞으면 다음 문의로 넘어갈 수 있거든요.
윤식스필름이 운영한 A 건식난방 시공사 채널은 구독자 220명에서 6,640명이 됐고 문의가 4배로 늘었습니다(윤식스필름이 운영한 채널 기준, 문의 배수는 고객 진술). B 태양광 시공사는 구독자 24명에서 3,200명, 대행 1개월차 평균 조회수 3,000회였습니다(같은 기준). 두 채널 모두 광고비 없이 현장 영상만으로 만든 숫자예요. 문의가 늘면 계약 조건이 사장님 쪽으로 넘어오고, 미수금은 구조적으로 줄어듭니다.
유튜브에서 온 문의를 계약금·기성 조건까지 붙여 계약으로 바꾸는 순서는 유튜브에서 온 견적 문의, 계약으로 바꾸는 응대 순서에, 대행 종류와 비용 범위는 유튜브 대행 완벽 가이드에 정리해뒀습니다. 윤식스필름이 채널 운영에서 맡는 범위는 서비스 안내에 있습니다.
자주 묻는 질문
계약서 없이 구두로 한 공사도 공사대금 미수금을 받을 수 있나요?
받을 수 있습니다. 도급계약은 서면이 필수가 아니라서 견적서에 동의한 카톡·문자, 현장 사진, 자재 구입 내역, 진행 보고가 증거가 됩니다. 다음 현장부터는 착공 전에 한 장짜리 계약서라도 서명을 받아두세요.
지급명령을 신청하면 상대와 관계가 끝나지 않나요?
반년 넘게 안 주는 상대라면 관계는 상대가 먼저 끊은 겁니다. 지급명령은 소송보다 가볍고 2주 안에 이의가 없으면 확정되기 때문에, 실무에서는 이 단계에서 분할 지급 합의가 나오는 경우가 많아요. 합의가 되면 합의서에 지급일과 미이행 시 조치를 적어 두세요.
원도급사가 “발주처에서 돈을 못 받았다”고 하면 기다려야 하나요?
기다릴 의무는 없습니다. 하도급대금은 발주자 입금과 별개로 인수일부터 60일 안에 지급해야 하고(하도급법 제13조), 2회분 이상 밀리면 발주자에게 직접 지급을 요청할 수 있습니다(같은 법 제14조). 직접 지급 요청을 보내보면 원도급사가 실제로 못 받고 있는지도 그 과정에서 드러납니다.
미수금 정리는 되어 있는데 다음 현장 문의가 안 들어오는 게 고민이라면, 채널 얘기는 카카오톡으로 편하게 물어보세요. 업종과 현재 채널 상황만 알려주시면 뭐부터 하면 될지 순서로 말씀드립니다.